공매는 법원 경매와 함께 부동산을 시세보다 낮게 살 수 있는 대표적인 공적 매각 절차다. 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드(OnBid)에서 전 과정이 온라인으로 진행되기 때문에, 법원에 직접 가야 하는 경매보다 참여 문턱이 낮다. 다만 물건 종류에 따라 권리 위험이 크게 다르므로 구조를 알고 들어가야 한다.
경매는 법원이 진행하는 민사집행 절차, 공매는 캠코 등이 온비드에서 진행하는 매각 절차다.
공매 물건은 크게 압류재산(세금 체납 처분)과 국공유재산·수탁재산 등으로 나뉜다.
압류재산은 유찰될 때마다 가격이 단계적으로 내려가지만, 권리분석과 명도 부담은 매수인 몫이다.
경매와 공매, 무엇이 다른가
경매는 채권자의 신청으로 법원이 채무자 재산을 매각하는 절차이고, 공매는 주로 세금 체납에 따른 압류재산 처분이나 국가·공공기관 보유 자산 매각이다. 실무에서 체감하는 가장 큰 차이는 참여 방식이다. 경매는 지정된 기일에 법원 입찰함에 서류를 넣는 현장 입찰이 기본이지만, 공매는 온비드에서 공동인증서로 로그인해 기간 내 언제든 전자입찰하면 된다. 보증금도 온라인으로 납부하고, 패찰하면 환급된다.
| 구분 | 법원 경매 | 온비드 공매 |
|---|---|---|
| 진행 주체 | 법원 | 캠코 등 (온비드 플랫폼) |
| 입찰 방식 | 기일 현장 입찰 중심 | 기간 내 온라인 전자입찰 |
| 대표 물건 | 담보·강제경매 부동산 | 압류재산, 국공유재산, 공공기관 자산 |
| 인도명령 | 제도 있음 | 없음 — 명도소송 필요할 수 있음 |
압류재산 공매는 경매의 인도명령 같은 신속한 명도 수단이 없다. 점유자가 버티면 명도소송까지 갈 수 있으므로, 입찰 전 점유 관계와 임차인 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 한다. 초심자는 권리관계가 단순한 국공유재산·수탁재산부터 경험하는 것이 안전하다.
가격이 내려가는 구조 — 유찰과 체감
압류재산 공매는 감정가에서 시작해 유찰될 때마다 매각예정가가 단계적으로 낮아진다. 통상 회차마다 10%씩 내려가 최초 예정가의 50% 수준까지 진행되며, 그 아래로는 절차가 달라진다. "몇 번 유찰을 기다렸다 들어갈지"가 전략의 핵심인데, 가격이 내려갈수록 경쟁자도 늘어난다는 점을 함께 계산해야 한다. 국공유재산 매각·임대는 물건마다 조건이 제각각이므로 공고문의 예정가격과 계약 조건을 개별 확인한다.
입찰 전 체크리스트
첫째, 공매재산명세서와 등기부등본으로 말소되지 않는 권리(선순위 임차인·유치권 주장 등)가 있는지 확인한다. 둘째, 현장을 직접 확인한다. 사진과 실제 상태, 점유 여부는 다른 경우가 많다. 셋째, 보증금(통상 입찰가의 10%)과 잔금 납부 일정, 취득세 등 부대비용까지 자금 계획에 넣는다. 넷째, 시세 판단은 감정가가 아니라 최근 실거래가로 한다. 감정 시점이 오래됐다면 감정가 자체가 시세와 동떨어져 있을 수 있다.
한눈에서 확인하기
한눈의 청약·공매 공고에서는 온비드 공매 물건을 서울 자치구별로 모아 확인할 수 있다. 입찰가 판단의 기준이 되는 시세는 서울 아파트 실거래가에서 단지별 최근 거래로 확인하고, 실거래가를 읽는 요령은 실거래가 제대로 읽는 법과 해제거래 가이드를 참고하자.