아파트 시세를 확인할 때 대부분 실거래가만 봅니다. 그런데 실거래 신고 후 계약이 해제(취소)된 거래가 있다는 사실은 의외로 많이 모릅니다. 이걸 모르면 이미 취소된 신고가를 진짜 시세로 믿게 됩니다.
해제거래란
부동산 매매는 계약 후 30일 안에 실거래 신고를 해야 합니다. 신고 이후 계약이 파기되면 해제신고를 하는데, 이 거래는 통계에서 사라지는 게 아니라 "해제됨" 표시가 붙은 채 남습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 해제여부 항목으로 확인할 수 있습니다.
왜 문제가 되나 — 신고가 띄우기
해제 제도 자체는 정상적인 계약 파기를 반영하기 위한 것입니다. 문제는 이를 악용한 시세 조작(자전거래) 사례입니다.
- 최고가로 허위 계약을 신고해 "신고가 갱신" 뉴스를 만들고
- 주변 매물 호가가 따라 오르면
- 원래 계약을 조용히 해제하는 방식입니다
이런 문제가 알려지면서 2021년부터 해제거래 표시가 의무화됐고, 고가 신고 후 해제된 거래에 대한 조사도 강화됐습니다. 그래도 실거래 데이터를 읽는 쪽에서 한 번 걸러 보는 습관은 여전히 필요합니다.
실거래가 볼 때 체크리스트
- 신고가 직후 해제 여부: 최고가 거래가 몇 달 뒤 해제됐다면 그 가격은 시세로 취급하지 않기
- 거래유형 확인: 직거래는 가족 간 특수거래(증여성 저가 거래)일 수 있어 중개거래와 구분해서 보기
- 한 건이 아니라 추세: 특정 한 건의 가격보다 최근 수개월 평형별 평균과 추이를 보기
- 평당가 기준 비교: 같은 단지라도 평형 구성이 다르면 평균가가 왜곡됩니다. 면적당 가격으로 비교하세요
해제거래까지 반영된 데이터로 보기
한눈 아파트 실거래가는 국토교통부 실거래 데이터를 매일 수집하면서 해제거래를 표시하고 통계에서 구분합니다. 단지별 페이지에서는 개별 거래 점과 월평균 추이, 평당가 기준 비교를 함께 제공하니, 신고가 한 건에 흔들리지 않고 추세를 확인할 수 있습니다.