[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"$fAYi7wUJlCDQELVo_otmZYXAPR-C3BCU98V4D3bke0e8":3,"$flX1b5wEAfrNUghj315os3OlGrAtu922TWkT5FlU-4DQ":7},{"adsense_client":4,"ga_id":5,"naver_verify":6},"ca-pub-9163102613616078","G-EVJDDTK4BC","3e5f86f44e8a82ac866a05318c14ea1000a216f9",{"ok":8,"guide":9},true,{"slug":10,"title":11,"excerpt":12,"html":13,"publishedAt":14,"viewCount":15,"sitemapIncluded":8},"onbid-auction-guide","온비드 공매 입문: 경매와 차이점과 입찰 전 체크리스트","공매와 경매의 차이, 유찰에 따른 가격 인하 구조, 입찰 전 확인할 것을 정리했습니다.","\u003Cp>공매는 법원 경매와 함께 부동산을 시세보다 낮게 살 수 있는 대표적인 공적 매각 절차다. 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드(OnBid)에서 전 과정이 온라인으로 진행되기 때문에, 법원에 직접 가야 하는 경매보다 참여 문턱이 낮다. 다만 물건 종류에 따라 권리 위험이 크게 다르므로 구조를 알고 들어가야 한다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cdiv class=\"g-note\">\n  \u003Cp>\u003Cstrong>경매\u003C\u002Fstrong>는 법원이 진행하는 민사집행 절차, \u003Cstrong>공매\u003C\u002Fstrong>는 캠코 등이 온비드에서 진행하는 매각 절차다.\u003C\u002Fp>\n  \u003Cp>공매 물건은 크게 \u003Cstrong>압류재산\u003C\u002Fstrong>(세금 체납 처분)과 \u003Cstrong>국공유재산·수탁재산\u003C\u002Fstrong> 등으로 나뉜다.\u003C\u002Fp>\n  \u003Cp>압류재산은 유찰될 때마다 가격이 단계적으로 내려가지만, 권리분석과 명도 부담은 매수인 몫이다.\u003C\u002Fp>\n\u003C\u002Fdiv>\n\n\u003Ch2>경매와 공매, 무엇이 다른가\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>경매는 채권자의 신청으로 법원이 채무자 재산을 매각하는 절차이고, 공매는 주로 세금 체납에 따른 압류재산 처분이나 국가·공공기관 보유 자산 매각이다. 실무에서 체감하는 가장 큰 차이는 참여 방식이다. 경매는 지정된 기일에 법원 입찰함에 서류를 넣는 현장 입찰이 기본이지만, 공매는 온비드에서 공동인증서로 로그인해 기간 내 언제든 전자입찰하면 된다. 보증금도 온라인으로 납부하고, 패찰하면 환급된다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cdiv class=\"g-table-wrap\">\n  \u003Ctable>\n    \u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>구분\u003C\u002Fth>\u003Cth>법원 경매\u003C\u002Fth>\u003Cth>온비드 공매\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\n    \u003Ctbody>\n      \u003Ctr>\u003Ctd>진행 주체\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>법원\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>캠코 등 (온비드 플랫폼)\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\n      \u003Ctr>\u003Ctd>입찰 방식\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>기일 현장 입찰 중심\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>기간 내 온라인 전자입찰\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\n      \u003Ctr>\u003Ctd>대표 물건\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>담보·강제경매 부동산\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>압류재산, 국공유재산, 공공기관 자산\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\n      \u003Ctr>\u003Ctd>인도명령\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>제도 있음\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>없음 — 명도소송 필요할 수 있음\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\n    \u003C\u002Ftbody>\n  \u003C\u002Ftable>\n\u003C\u002Fdiv>\n\u003Cdiv class=\"g-warn\">\n  \u003Cp>압류재산 공매는 경매의 인도명령 같은 신속한 명도 수단이 없다. 점유자가 버티면 명도소송까지 갈 수 있으므로, 입찰 전 점유 관계와 임차인 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 한다. 초심자는 권리관계가 단순한 국공유재산·수탁재산부터 경험하는 것이 안전하다.\u003C\u002Fp>\n\u003C\u002Fdiv>\n\n\u003Ch2>가격이 내려가는 구조 — 유찰과 체감\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>압류재산 공매는 감정가에서 시작해 유찰될 때마다 매각예정가가 단계적으로 낮아진다. 통상 회차마다 10%씩 내려가 최초 예정가의 50% 수준까지 진행되며, 그 아래로는 절차가 달라진다. \"몇 번 유찰을 기다렸다 들어갈지\"가 전략의 핵심인데, 가격이 내려갈수록 경쟁자도 늘어난다는 점을 함께 계산해야 한다. 국공유재산 매각·임대는 물건마다 조건이 제각각이므로 공고문의 예정가격과 계약 조건을 개별 확인한다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cfigure>\n  \u003Csvg viewBox=\"0 0 720 250\" xmlns=\"http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002F2000\u002Fsvg\" role=\"img\" aria-label=\"압류재산 공매 유찰에 따른 가격 하락 계단 차트\">\n    \u003Ctext x=\"24\" y=\"28\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"16\">압류재산 공매 가격 하락 구조 (예시)\u003C\u002Ftext>\n    \u003Crect x=\"80\" y=\"60\" width=\"110\" height=\"140\" fill=\"#0f9f6e\"\u002F>\n    \u003Ctext x=\"135\" y=\"52\" text-anchor=\"middle\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"11\">1회차 100%\u003C\u002Ftext>\n    \u003Crect x=\"220\" y=\"74\" width=\"110\" height=\"126\" fill=\"#2563eb\"\u002F>\n    \u003Ctext x=\"275\" y=\"66\" text-anchor=\"middle\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"11\">2회차 90%\u003C\u002Ftext>\n    \u003Crect x=\"360\" y=\"88\" width=\"110\" height=\"112\" fill=\"#2563eb\"\u002F>\n    \u003Ctext x=\"415\" y=\"80\" text-anchor=\"middle\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"11\">3회차 80%\u003C\u002Ftext>\n    \u003Crect x=\"500\" y=\"102\" width=\"110\" height=\"98\" fill=\"#b7791f\"\u002F>\n    \u003Ctext x=\"555\" y=\"94\" text-anchor=\"middle\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"11\">4회차 70%…\u003C\u002Ftext>\n    \u003Cline x1=\"60\" y1=\"200\" x2=\"680\" y2=\"200\" stroke=\"#dbe3ef\"\u002F>\n    \u003Ctext x=\"24\" y=\"230\" fill=\"#64748b\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"12\">유찰마다 통상 10%p씩 인하 · 낮아질수록 입찰 경쟁은 증가\u003C\u002Ftext>\n  \u003C\u002Fsvg>\n  \u003Cfigcaption>유찰 회차별 매각예정가 개념 · 예시 데이터 (물건별 공고 기준 확인 필요)\u003C\u002Ffigcaption>\n\u003C\u002Ffigure>\n\n\u003Ch2>입찰 전 체크리스트\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>첫째, 공매재산명세서와 등기부등본으로 말소되지 않는 권리(선순위 임차인·유치권 주장 등)가 있는지 확인한다. 둘째, 현장을 직접 확인한다. 사진과 실제 상태, 점유 여부는 다른 경우가 많다. 셋째, 보증금(통상 입찰가의 10%)과 잔금 납부 일정, 취득세 등 부대비용까지 자금 계획에 넣는다. 넷째, 시세 판단은 감정가가 아니라 최근 실거래가로 한다. 감정 시점이 오래됐다면 감정가 자체가 시세와 동떨어져 있을 수 있다.\u003C\u002Fp>\n\n\u003Ch2>한눈에서 확인하기\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>한눈의 \u003Ca href=\"\u002Fsubscription\">청약·공매 공고\u003C\u002Fa>에서는 온비드 공매 물건을 서울 자치구별로 모아 확인할 수 있다. 입찰가 판단의 기준이 되는 시세는 \u003Ca href=\"\u002Frealestate\u002Fapt-sale\">서울 아파트 실거래가\u003C\u002Fa>에서 단지별 최근 거래로 확인하고, 실거래가를 읽는 요령은 \u003Ca href=\"\u002Fguide\u002Fapt-price-reading\">실거래가 제대로 읽는 법\u003C\u002Fa>과 \u003Ca href=\"\u002Fguide\u002Fapt-canceled-deals\">해제거래 가이드\u003C\u002Fa>를 참고하자.\u003C\u002Fp>","2026-07-31 02:19:35",2]