[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"$fAYi7wUJlCDQELVo_otmZYXAPR-C3BCU98V4D3bke0e8":3,"$f_BMr9C_LH3awH27E_uIfZlOkZA_GzD0mEE9HiD3CJwQ":7},{"adsense_client":4,"ga_id":5,"naver_verify":6},"ca-pub-9163102613616078","G-EVJDDTK4BC","3e5f86f44e8a82ac866a05318c14ea1000a216f9",{"ok":8,"guide":9},true,{"slug":10,"title":11,"excerpt":12,"html":13,"publishedAt":14,"viewCount":15,"sitemapIncluded":8},"deed-register-guide","등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구와 근저당 읽기","전월세·매매 계약 전 등기부등본에서 확인할 것과 채권최고액 계산법을 설명합니다.","\u003Cp>등기부등본(등기사항전부증명서)은 그 부동산의 신분증이자 채무 이력서다. 전월세 계약이든 매매든, 계약서에 도장을 찍기 전 등기부등본을 직접 떼어 보는 것만으로 보증금 사고의 상당수를 피할 수 있다. 인터넷등기소에서 누구나 주소만 알면 열람할 수 있다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cdiv class=\"g-note\">\n  \u003Cp>등기부등본은 \u003Cstrong>표제부\u003C\u002Fstrong>(부동산 표시)·\u003Cstrong>갑구\u003C\u002Fstrong>(소유권)·\u003Cstrong>을구\u003C\u002Fstrong>(소유권 외 권리) 세 부분으로 구성된다.\u003C\u002Fp>\n  \u003Cp>대법원 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 즉시 확인할 수 있다.\u003C\u002Fp>\n  \u003Cp>계약 당일에도 다시 확인한다 — 그 사이 새 근저당이 설정될 수 있다.\u003C\u002Fp>\n\u003C\u002Fdiv>\n\n\u003Ch2>표제부·갑구·을구 — 세 부분 읽는 순서\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>표제부에는 소재지, 면적, 건물 구조 같은 부동산 자체의 정보가 있다. 계약하려는 주소·동·호수와 정확히 일치하는지부터 확인한다. 갑구는 소유권에 관한 내용이다. 현재 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인지, 가압류·가처분·경매개시결정 같은 소유권을 위협하는 등기가 있는지 본다. 을구는 소유권 외의 권리, 대표적으로 근저당권(담보대출)과 전세권이 기록된다. 을구가 복잡할수록 그 집에 걸린 빚이 많다는 뜻이다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cdiv class=\"g-table-wrap\">\n  \u003Ctable>\n    \u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>구성\u003C\u002Fth>\u003Cth>내용\u003C\u002Fth>\u003Cth>체크 포인트\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\n    \u003Ctbody>\n      \u003Ctr>\u003Ctd>표제부\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>소재지·면적·구조\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>계약 대상과 표시 일치 여부\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\n      \u003Ctr>\u003Ctd>갑구\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>소유권 변동 이력\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>소유자 = 계약 상대방인지, 가압류·경매 유무\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\n      \u003Ctr>\u003Ctd>을구\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>근저당권·전세권 등\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>채권최고액 합계와 말소 여부\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\n    \u003C\u002Ftbody>\n  \u003C\u002Ftable>\n\u003C\u002Fdiv>\n\n\u003Ch2>근저당권 — 채권최고액의 의미\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>을구의 근저당권에는 실제 대출금이 아니라 \"채권최고액\"이 적힌다. 은행은 통상 대출 원금의 110~120% 수준을 채권최고액으로 설정하므로, 채권최고액 3억 6천만 원이면 실제 대출은 3억 원 안팎으로 추정할 수 있다. 임차인 입장에서 중요한 계산은 이것이다. 집이 경매로 넘어갔을 때 예상 낙찰가에서 나보다 선순위인 채권최고액을 뺀 금액이 내 보증금보다 큰지. 이 여유가 없다면 보증금 일부를 돌려받지 못할 위험이 있는, 흔히 말하는 \"깡통전세\" 구조다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cfigure>\n  \u003Csvg viewBox=\"0 0 720 250\" xmlns=\"http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002F2000\u002Fsvg\" role=\"img\" aria-label=\"선순위 근저당과 보증금 안전성 계산 개념도\">\n    \u003Ctext x=\"24\" y=\"28\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"16\">보증금 안전성 계산 (예시)\u003C\u002Ftext>\n    \u003Ctext x=\"24\" y=\"66\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"12\">집값(예상 처분가)\u003C\u002Ftext>\n    \u003Crect x=\"160\" y=\"50\" width=\"480\" height=\"26\" fill=\"#2563eb\"\u002F>\n    \u003Ctext x=\"648\" y=\"68\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"11\">100\u003C\u002Ftext>\n    \u003Ctext x=\"24\" y=\"114\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"12\">선순위 채권최고액\u003C\u002Ftext>\n    \u003Crect x=\"160\" y=\"98\" width=\"300\" height=\"26\" fill=\"#d14343\"\u002F>\n    \u003Ctext x=\"468\" y=\"116\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"11\">60\u003C\u002Ftext>\n    \u003Ctext x=\"24\" y=\"162\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"12\">내 보증금\u003C\u002Ftext>\n    \u003Crect x=\"160\" y=\"146\" width=\"240\" height=\"26\" fill=\"#b7791f\"\u002F>\n    \u003Ctext x=\"408\" y=\"164\" fill=\"#172033\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"11\">? — 남는 40 안에 들어와야 안전\u003C\u002Ftext>\n    \u003Ctext x=\"24\" y=\"216\" fill=\"#64748b\" font-family=\"sans-serif\" font-size=\"12\">경매 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많으므로 보수적으로 계산한다 · 예시 데이터\u003C\u002Ftext>\n  \u003C\u002Fsvg>\n  \u003Cfigcaption>선순위 채무와 보증금의 관계 · 예시 데이터 (개별 물건은 전문가 상담 권장)\u003C\u002Ffigcaption>\n\u003C\u002Ffigure>\n\u003Cdiv class=\"g-warn\">\n  \u003Cp>등기부등본이 깨끗해도 전입세대 확인, 임금채권·세금 등 등기에 안 보이는 선순위 권리가 있을 수 있다. 전세 계약이라면 전입신고+확정일자(또는 전세권 설정)와 전세보증금 반환보증 가입까지 함께 검토하는 것이 안전하다.\u003C\u002Fp>\n\u003C\u002Fdiv>\n\n\u003Ch2>확인 타이밍과 실전 요령\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>등기부등본은 세 번 본다. 매물을 고를 때 한 번, 계약서 작성 직전에 한 번, 잔금(입주) 당일에 한 번이다. 등기는 실시간으로 바뀔 수 있어서 계약일과 잔금일 사이에 새 근저당이 설정되는 사고가 실제로 있기 때문이다. 계약서에는 \"잔금일까지 현재 등기 상태를 유지한다\"거나 \"잔금과 동시에 근저당을 말소한다\"는 특약을 넣는 것이 일반적이다. 발급은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소 검색으로 하면 되고, 소유자 이름을 몰라도 열람할 수 있다.\u003C\u002Fp>\n\n\u003Ch2>한눈에서 확인하기\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>집값 대비 채무 비율을 계산하려면 그 단지의 실제 시세부터 알아야 한다. 한눈의 \u003Ca href=\"\u002Frealestate\u002Fapt-sale\">서울 아파트 실거래가\u003C\u002Fa>에서 단지별 최근 매매가와 추이를 확인하고, \u003Ca href=\"\u002Fguide\u002Fapt-price-reading\">실거래가 제대로 읽는 법\u003C\u002Fa>으로 평당가·신고가 함정을 걸러내자. 취소된 신고가에 속지 않는 법은 \u003Ca href=\"\u002Fguide\u002Fapt-canceled-deals\">해제거래 가이드\u003C\u002Fa>에, 청약으로 내 집을 마련하는 경로는 \u003Ca href=\"\u002Fsubscription\">청약 공고\u003C\u002Fa>에 정리돼 있다.\u003C\u002Fp>","2026-07-31 02:19:35",2]