[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"$fAYi7wUJlCDQELVo_otmZYXAPR-C3BCU98V4D3bke0e8":3,"$ft8Vr-KGxA_Rg0mnr10-8SNKjWDMVnWEkqBnrX2jNspc":7},{"adsense_client":4,"ga_id":5,"naver_verify":6},"ca-pub-9163102613616078","G-EVJDDTK4BC","3e5f86f44e8a82ac866a05318c14ea1000a216f9",{"ok":8,"guide":9},true,{"slug":10,"title":11,"excerpt":12,"html":13,"publishedAt":14,"viewCount":15,"sitemapIncluded":8},"apt-tax-guide","아파트 취득세·보유세·양도세 한눈 정리","취득세 1~3%와 다주택 중과, 재산세 7·9월 분납과 종부세 기준, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건(2년·12억)을 설명한다.","\u003Cp>아파트에 붙는 세금은 살 때(취득세), 갖고 있을 때(재산세·종합부동산세), 팔 때(양도소득세) 세 시점으로 나뉜다. 세 세금은 각각 근거 법이 다르고 계산 기준도 다르지만, 공통으로 \"주택 수\"와 \"가격 구간\"이 세율을 결정한다는 점은 같다. 이 글은 세 시점의 세금 구조를 한 번에 훑고, 어떤 항목이 해마다 바뀌는지와 어디서 확인해야 하는지를 정리한다. 실제 신고·납부 전에는 국세청·위택스 안내와 세무 전문가의 확인이 필요하다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cdiv class=\"g-note\">\n\u003Cp>\u003Cstrong>취득세는 1주택 기준 6억 이하 1%, 6억~9억 1~3% 누진, 9억 초과 3%이며, 다주택·조정대상지역은 8%·12% 중과가 적용된다.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>\u003Cstrong>재산세는 6월 1일 소유자에게 7월·9월 두 번에 나누어 부과되고, 종합부동산세는 공시가격 합산액이 공제 기준(1세대 1주택 12억, 그 외 인별 9억)을 넘을 때 12월에 부과된다.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>\u003Cstrong>양도세 비과세는 1세대 1주택 2년 보유(조정대상지역 취득 시 2년 거주 추가)와 양도가액 12억 이하가 기본 요건이다.\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\n\u003C\u002Fdiv>\n\u003Ch2>취득세는 주택 수와 가격, 지역으로 세율이 정해진다\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>취득세의 근거는 지방세법 제11조(표준세율)와 제13조의2(주택 취득 중과)다. 유상 취득한 주택의 표준세율은 취득가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 1%에서 3% 사이를 가액에 비례해 누진(산식: 취득가액 × 2\u002F3억원 − 3, 소수점 둘째 자리까지), 9억원 초과 3%다. 이 표준세율은 1세대 1주택 또는 조정대상지역이 아닌 곳의 2주택 취득에 적용된다. 여기에 지방교육세(취득세율의 10% 상당, 0.1~0.3%)와 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 붙는다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cdiv class=\"g-table-wrap\">\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>취득 후 주택 수\u003C\u002Fth>\u003Cth>조정대상지역\u003C\u002Fth>\u003Cth>비조정대상지역\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>1주택\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>1~3% (가액 구간별)\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>1~3% (가액 구간별)\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>2주택\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>8% (일시적 2주택은 1~3%)\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>1~3%\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>3주택\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>12%\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>8%\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>4주택 이상 · 법인\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>12%\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>12%\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003C\u002Fdiv>\n\u003Cp>중과 판단의 핵심은 두 가지다. 첫째, \"주택 수\"는 취득하는 주택을 포함해 세대 전체가 보유한 주택 수이며, 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함된다. 둘째, \"조정대상지역\"은 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회를 거쳐 지정·해제하는 지역으로, 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 다시 지정됐다. 이사 등으로 새 집을 먼저 산 일시적 2주택은 종전 주택을 일정 기간(조정대상지역 기준 3년) 안에 처분하면 1주택 세율을 적용받고, 기한을 넘기면 차액이 추징된다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>취득세는 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내에 관할 시·군·구에 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙는다. 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면(지방세특례제한법)은 한도와 일몰 기한이 정해져 있고 연장 여부가 매년 결정되므로, 취득 시점에 적용되는지 위택스에서 확인한다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>계산 예를 들면 이렇다. 1세대 1주택자가 전용 84㎡ 아파트를 7억 5천만원에 사면 표준세율은 7.5 × 2\u002F3 − 3 = 2.00%, 취득세 1,500만원에 지방교육세 0.2%(150만원)가 붙어 1,650만원이다. 같은 집을 조정대상지역에서 2주택째로 취득하면 취득세 8%(6,000만원)에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세(85㎡ 초과 시) 0.6%가 각각 별도 규정으로 붙어 세 부담이 네 배 가까이 늘어난다. 중과 여부는 계약 전에 판단해야 하며, 세대원의 주택 수와 분양권 보유 여부를 정확히 세는 것이 출발점이다.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>재산세는 6월 1일 기준으로 7월과 9월에 나온다\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>재산세는 지방세법 제104조 이하에 따라 매년 6월 1일 현재 주택 소유자에게 부과된다. 5월 31일에 팔았다면 그해 재산세는 매수인이, 6월 2일에 팔았다면 매도인이 낸다. 거래 시점에서 이 날짜를 두고 매도·매수인이 잔금일을 조정하는 이유다. 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액이고, 주택의 공정시장가액비율은 60%가 기본이며 1세대 1주택자에게는 특례 비율(공시가격 구간별 43~45%)이 적용되고 있다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>세율은 과세표준 6천만원 이하 0.1%부터 3억원 초과 0.4%까지 4단계 누진이고, 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자는 각 구간에서 0.05%p 낮은 특례세율(0.05~0.35%)을 적용받는다. 여기에 도시지역분(과세표준의 0.14%), 지방교육세(재산세액의 20%)가 더해져 고지서에 함께 나온다. 세 부담 상한제가 있어 전년 대비 일정 비율(공시가격 구간별 105~130%) 이상 늘지 않는다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cul>\u003Cli>\u003Cstrong>7월 (16~31일):\u003C\u002Fstrong> 주택분 재산세의 1\u002F2, 건축물·선박·항공기분.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>9월 (16~30일):\u003C\u002Fstrong> 주택분 재산세의 나머지 1\u002F2, 토지분.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>일괄 부과:\u003C\u002Fstrong> 주택분 세액이 20만원 이하이면 7월에 전액 부과.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>납부 방법:\u003C\u002Fstrong> 위택스·지방세입계좌·은행·카드. 250만원 초과 시 분할납부(2개월 내) 신청 가능.\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\n\u003Cp>재산세 고지서에서 확인할 것은 공시가격, 공정시장가액비율, 적용 세율, 세 부담 상한 적용 여부 네 가지다. 공시가격에 이의가 있으면 4월 말 공시 이후 30일 안에 이의신청을 해야 그해 재산세에 반영되며, 고지서가 나온 뒤에는 공시가격을 다툴 수 없다. 1세대 1주택 특례세율은 별도 신청 없이 자동 적용되지만, 세대 내 다른 주택이 있으면 적용되지 않으므로 고지서의 세율 항목을 확인한다.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>종합부동산세는 공시가격 합산액이 기준을 넘을 때 붙는다\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>종합부동산세는 재산세와 별도로 국세청이 부과하는 국세다. 매년 6월 1일 기준으로 개인이 보유한 주택의 공시가격을 모두 더한 금액에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 구한다. 공제액은 1세대 1주택자 12억원, 그 외 인별 9억원이다. 부부 공동명의 1주택은 각자 9억원씩 공제받는 방식과 1세대 1주택 특례(12억 공제 + 고령·장기보유 세액공제)를 비교해 유리한 쪽을 선택할 수 있다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>세율은 과세표준 구간별 0.5~2.7%(2주택 이하), 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분부터 최고 5%의 중과세율이 적용된다. 1세대 1주택자는 만 60세 이상 고령자 공제(20~40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20~50%)를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받는다. 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지이며, 세액이 250만원을 넘으면 6개월 내 분납할 수 있다. 재산세로 낸 금액 중 종부세 과세표준과 겹치는 부분은 이중과세 조정으로 공제된다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>종부세는 \"인별 합산\"이라는 점이 재산세와 다르다. 재산세는 주택마다 따로 부과되지만, 종부세는 한 사람이 가진 모든 주택의 공시가격을 더해 판단한다. 그래서 부부가 각각 공시가격 8억원 주택을 한 채씩 가지고 있으면 각자 9억원 공제 안에 들어 종부세가 없지만, 한 사람 명의로 두 채를 가지면 합산 16억원에서 9억원을 공제한 7억원이 과세 대상이 된다. 다만 세대 기준으로는 2주택이므로 취득세나 양도세 판단은 별개로 이루어진다. 종부세 고지서는 11월 말에 발송되고, 합산배제(임대주택 등) 신고는 9월 16~30일에 미리 해야 한다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cfigure>\u003Csvg viewBox=\"0 0 720 260\" xmlns=\"http:\u002F\u002Fwww.w3.org\u002F2000\u002Fsvg\" role=\"img\" aria-label=\"아파트 보유 세금의 연간 일정을 월별로 표시한 타임라인\">\u003Cg font-family=\"sans-serif\">\u003Ctext x=\"24\" y=\"28\" font-size=\"16\" fill=\"#191F28\">보유 단계 세금 연간 일정 (과세기준일 6월 1일)\u003C\u002Ftext>\u003Cline x1=\"50\" y1=\"140\" x2=\"690\" y2=\"140\" stroke=\"#E5E8EB\" stroke-width=\"4\"\u002F>\u003Cg font-size=\"11\" fill=\"#6B7684\" text-anchor=\"middle\">\u003Ctext x=\"50\" y=\"165\">1월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"108\" y=\"165\">2월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"166\" y=\"165\">3월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"224\" y=\"165\">4월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"282\" y=\"165\">5월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"340\" y=\"165\">6월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"398\" y=\"165\">7월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"456\" y=\"165\">8월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"514\" y=\"165\">9월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"572\" y=\"165\">10월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"630\" y=\"165\">11월\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"688\" y=\"165\">12월\u003C\u002Ftext>\u003C\u002Fg>\u003Ccircle cx=\"224\" cy=\"140\" r=\"7\" fill=\"#6B7684\"\u002F>\u003Ctext x=\"224\" y=\"110\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#6B7684\">공동주택 공시가격\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"224\" y=\"124\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#6B7684\">결정·공시(4월 말)\u003C\u002Ftext>\u003Ccircle cx=\"340\" cy=\"140\" r=\"9\" fill=\"#D14343\"\u002F>\u003Ctext x=\"340\" y=\"76\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"12\" fill=\"#D14343\">6월 1일\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"340\" y=\"92\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#D14343\">과세기준일\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"340\" y=\"106\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#D14343\">(소유자 확정)\u003C\u002Ftext>\u003Ccircle cx=\"398\" cy=\"140\" r=\"7\" fill=\"#3182F6\"\u002F>\u003Ctext x=\"398\" y=\"196\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#3182F6\">재산세 1\u002F2\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"398\" y=\"210\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#3182F6\">7\u002F16~31\u003C\u002Ftext>\u003Ccircle cx=\"514\" cy=\"140\" r=\"7\" fill=\"#3182F6\"\u002F>\u003Ctext x=\"514\" y=\"196\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#3182F6\">재산세 1\u002F2\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"514\" y=\"210\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#3182F6\">9\u002F16~30\u003C\u002Ftext>\u003Ccircle cx=\"688\" cy=\"140\" r=\"7\" fill=\"#B7791F\"\u002F>\u003Ctext x=\"670\" y=\"196\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#B7791F\">종부세\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"670\" y=\"210\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#B7791F\">12\u002F1~15\u003C\u002Ftext>\u003Ctext x=\"362\" y=\"245\" text-anchor=\"middle\" font-size=\"11\" fill=\"#6B7684\">재산세는 지방세(시·군·구), 종합부동산세는 국세(국세청) · 주택분 20만원 이하는 7월 일괄\u003C\u002Ftext>\u003C\u002Fg>\u003C\u002Fsvg>\u003Cfigcaption>재산세·종합부동산세 연간 일정 · 지방세법, 종합부동산세법, 2026\u003C\u002Ffigcaption>\u003C\u002Ffigure>\n\u003Ch2>양도소득세 비과세는 보유·거주·가격 세 요건이다\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>양도소득세는 소득세법 제89조와 제95조 이하에 따라 양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에 과세한다. 1세대 1주택 비과세는 가장 널리 적용되는 예외로, 요건은 세 가지다. 첫째, 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유할 것. 둘째, 보유 기간이 2년 이상일 것. 셋째, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상일 것. 이 요건을 모두 갖추면 양도가액 12억원까지는 양도세가 없고, 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 초과 비율만큼 과세한다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>12억원 초과분에 대해서도 장기보유특별공제가 적용된다. 1세대 1주택은 보유 기간 3년 이상부터 연 4%(최대 40%)와 거주 기간 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%까지 공제되므로, 오래 보유하고 실제 거주한 주택일수록 과세 대상 차익이 크게 줄어든다. 일반 주택(다주택자 등)의 장기보유특별공제는 3년 이상부터 연 2%, 최대 30%다. 세율은 과세표준 구간별 6~45% 누진세율이며, 보유 기간 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 단기 양도 중과세율이 별도로 있다. 조정대상지역 다주택자에 대한 중과세율(기본세율 + 20~30%p)은 법에 남아 있지만 시행령으로 적용을 유예해 온 기간이 있으므로, 양도 시점에 유예가 유지되는지 확인해야 한다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>양도세는 매도인이 스스로 신고하는 세금이다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 홈택스에서 예정신고를 하고 납부한다. 비과세 요건을 갖췄더라도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 신고 의무가 있고, 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 이듬해 5월 확정신고로 합산한다. 취득 당시 계약서, 중개보수·법무사 비용·자본적 지출(발코니 확장 등) 영수증을 보관해 두면 필요경비로 인정받아 과세 대상 차익을 줄일 수 있다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cdiv class=\"g-table-wrap\">\u003Ctable>\u003Cthead>\u003Ctr>\u003Cth>항목\u003C\u002Fth>\u003Cth>1세대 1주택 비과세\u003C\u002Fth>\u003Cth>비고\u003C\u002Fth>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Fthead>\u003Ctbody>\u003Ctr>\u003Ctd>주택 수\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>양도일 현재 1세대 1주택\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>일시적 2주택은 종전 주택 3년 내 처분 시 인정\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>보유 기간\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>2년 이상\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>취득일(잔금·등기 중 빠른 날)부터 계산\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>거주 기간\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>취득 시점 기준, 이후 해제돼도 요건 유지\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>가격 한도\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>양도가액 12억원\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>초과분은 비율 안분 후 과세\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003Ctr>\u003Ctd>신고 기한\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>양도일이 속한 달 말일부터 2개월\u003C\u002Ftd>\u003Ctd>비과세라도 12억 초과분 있으면 신고 필요\u003C\u002Ftd>\u003C\u002Ftr>\u003C\u002Ftbody>\u003C\u002Ftable>\u003C\u002Fdiv>\n\u003Cdiv class=\"g-warn\">\u003Cp>\u003Cstrong>\"세대\"의 범위가 요건 판단을 뒤집는 경우가 많다.\u003C\u002Fstrong> 같은 주소에 사는 부모·자녀는 원칙적으로 한 세대이고, 배우자는 주소가 달라도 같은 세대다. 자녀 명의 주택이 있으면 부모의 1주택 비과세가 깨질 수 있다. 세대 분리 요건(만 30세 이상, 혼인, 일정 소득 등)은 소득세법 시행령 기준을 따르며, 양도 전에 확인해야 한다.\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fdiv>\n\u003Ch2>해마다 바뀌는 항목과 확인 경로\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>세 세금 중 구조는 유지되지만 값이 자주 바뀌는 항목이 있다. 취득세는 조정대상지역 지정 여부와 생애최초 감면의 일몰, 재산세는 공정시장가액비율과 1세대 1주택 특례의 연장 여부, 종부세는 공제액·세율·공정시장가액비율, 양도세는 다주택자 중과 유예 여부와 장기보유특별공제 요건이 그것이다. 이들은 대부분 연말 세법 개정과 이듬해 초 시행령 개정으로 확정되므로, 거래 시점의 적용 기준을 반드시 그해 법령으로 확인해야 한다.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>확인 경로는 세금별로 다르다. 취득세와 재산세는 지방세이므로 위택스(wetax.go.kr)의 세액 미리계산과 관할 구청 세무과가 기준이고, 종부세와 양도세는 국세이므로 국세청 홈택스의 모의계산과 국세상담센터(126)가 기준이다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회한다. 매매 계약서를 쓰기 전에 잔금일이 6월 1일 앞뒤 어디에 놓이는지, 세대 내 다른 주택이 있는지, 취득 당시 조정대상지역 여부가 어땠는지 세 가지만 미리 정리해도 예상치 못한 세금을 상당 부분 피할 수 있다.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>한눈에서 확인하기\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>실제 거래된 아파트 가격은 \u003Ca href=\"\u002Frealestate\u002Fapt-sale\u002Fseoul\">서울 아파트 실거래가\u003C\u002Fa>에서 구별로 확인할 수 있고, 다른 지역은 \u003Ca href=\"\u002Frealestate\u002Fapt-sale\">전국 아파트 실거래가\u003C\u002Fa>에서 본다. 실거래가 자료를 읽는 방법은 \u003Ca href=\"\u002Fguide\u002Fapt-price-reading\">아파트 실거래가 읽는 법\u003C\u002Fa>에 정리되어 있다. 청약을 준비 중이라면 \u003Ca href=\"\u002Fsubscription\">청약 일정\u003C\u002Fa>도 함께 참고한다.\u003C\u002Fp>","2026-08-28 00:58:37",48]